| カリスマ税理士 清水明夫 の、知ってお得な税金情報(その１) |
| （減価償却費の改正） 平成１９年の税制改正により、減価償却費の計算が大きく変わりました。改正内容の概要は、残存価格がゼロになるまで減価償却費が計上出来ると言うことです。 つまり、購入等した減価償却資産について、購入金額の全額が数年(耐用年数)に分けて費用とすることが出来るようになるのです。 今までは、購入金額の全額は費用とならずに、耐用年数が終わっていても、費用に出来ない部分(未償却残高)が帳簿に残ってしまいましたが、今後(平成１９年４月１日以降取得分)については、備忘価格(１円)を残して、すべて減価償却をすることが出来ます。 それでは、もう耐用年数が終わってしまって、取得価格の５％として、残っている残存価格はどうなるかというと、個人については来年申告分(平成２０年分)から、５年間の均等額を毎年減価償却する事が出来ます。 具体的な計算で確認しましょう。 〔事例１〕平成20年４月１日に耐用年数20年５,０００万円のアパートを新築した場合。 今までの減価償却費の計算。 50,000,000円×0.9×0.050×9/12月＝1,687,500円 新しい減価償却費の計算。 50,000,000円×0.050×9/12月＝1,875,000円 〔事例２〕平成19年12月31日現在、耐用年数が終了したアパートの残存価格(５％)が２５０万円だった場合。 今までは、売却や除却以外しない限り費用計上は無し。 新しい減価償却費の計算。 (2,500,000円－1円)÷５＝499,999円 ←費用計上出来る。 というように、今までよりも、有利な計算となります。 特に、個人事業主の方は、来年の確定申告では上記〔事例２〕のような計算が必要となる場合があります。 お忘れ無く！ ☆ご質問・ご相談は 電話0422‐(40)‐1020 までお願いします☆ |
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| 旬刊速報税理2007/1/11号にて、清水明夫が紹介されました。 | |
| 株式会社ぎょうせい発行の旬刊速報税理2007/1/11号にて、「Key
Wordから探る税理士業務」のコーナーで清水明夫が紹介されました。 「消費税還付も考慮に入れて不動産保有会社の設立を提案」をテーマに、不動産保有会社の設立のメリットについてなど掲載されています。 掲載内容について詳しく知りたい方には、無料で資料を配布しておりますので、お気軽にお問い合せください。 |
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| カリスマ税理士 清水明夫 の、賃貸住宅経営講座その１ |
| （不動産管理会社） アパート経営の規模が、ある程度大きくなった時など、何か良い節税対策は無いものか？或いは不動産経営をお子様に事業承継したいのだが？というお考えを持たれると思います。 このような場合、法人を設立し不動産収入の何割かを管理料として法人が徴収し、その法人の役員（アパートオーナーとその家族）に役員報酬として分配する事により節税を図る、いわゆる「不動産管理会社」をつくる事により節税対策或いは、事業承継を行っていく方法が考えつきます。ところが、アパート等の管理は昔ほど手が掛からなくなったという事で、今から「不動産管理会社」を設立しても、管理料収入は通常、不動産収入の１０％程度しか認められなくなってきました。 つまり、年間２,０００万円の不動産収入があっても、管理会社の管理料収入は年間２００万円程しか計上出来ません。 これでは、役員報酬で所得の分散など到底出来ませんよね？ 確かに昔は４０％程度まで、収入を計上しても、ある程度認めれられていたようです。しかし、今は税務調査等でその割合が必ず指摘されるのです。 そこで、「不動産管理会社」方式の節税効果が薄くなってきた現状で、私がお勧めする不動産経営の節税・事業承継プランとしては、「不動産管理会社」ではなく、「不動産保有会社」の設立です。 この「不動産保有会社」については、賃貸住宅経営講座その２でご説明いたします。 |
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| カリスマ税理士 清水明夫 の、賃貸住宅経営講座その２ |
| （不動産保有会社） 「不動産保有会社」とは文字通り、自身がアパートを保有している会社を言います。 不動産管理会社との大きな違いは、不動産収入の内、会社の収入となるのは、不動産管理会社では全体収入の約１０％程度でしかないのに対して、「不動産保有会社」では、その全部が収入になるという点です。つまり、アパートの年間家賃収入が２,０００万円ある場合、不動産管理会社では、会社の収入は２００万円程度でしかないのに対し、「不動産保有会社」では、まるまる２,０００万円が会社の収入となります。 この２,０００万円をもとに、同族関係者（配偶者やお子様）に役員や株主になって頂き、役員報酬を支払い、若しくは配当を行って収入の分散を行い、節税効果を図ることが出来るわけです。また、収入の全てを報酬などで分配する事をせず、その収入を会社の資産（現金、預金）として年々増やして行くことにより、何年か先に、次のアパート建築等も行うことも可能となってきます。アパートが増えていけば、収入も増えますので、当然、会社は益々大きくなっていきます。そして、事業承継の点からも、会社があまり大きくならないうちに会社の株式をお子様等に譲渡、若しくは、贈与することにより、事業承継を上手く、図る事も可能となってきます。 例えば、すでにアパート経営をされている個人の方が、遊休土地等について「不動産保有会社」を設立し、会社名義でアパートを建築した場合には、一つの土地の有効活用の形であり、節税対策にもなり、又、所得分散効果が顕著に表れることとなるのです。 ところで、「不動産保有会社」の設立をお勧めする大きな理由が、もう一つあります。それは、「消費税還付」の可能性です。 この「消費税還付」については、賃貸住宅経営講座その３でご説明いたします。 |
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| カリスマ税理士 清水明夫 の、賃貸住宅経営講座その３ | ||||||||||||||||||
| （消費税還付） アパートを新たに建築したとすると、当然建築費に上乗せして消費税が ５％かかってきます。例えば、５０００千万円のアパートを建築すれば、 消費税は２５０万円かかってくるわけです。 この消費税部分の２５０万円が還付されたら、これほど嬉しいことは有りませんよね？その嬉しい還付が、次のような場合には受けられることが有るのです。 | ||||||||||||||||||
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| 以上のように、新たにアパートを建築した場合には、ほとんどの場合には還付を受けられる可能性が有るわけです。 勿論、還付を受けられないケースも有りますし、還付を受けるためには、様々な消費税の届出書等（課税事業者選択届出書、課税期間特例選択届出書、簡易課税制度選択届出書等）を、指定期日までに届け出る必要が有ります。 今後アパートを建築予定の方は、是非、専門家である税理士に相談してみて下さい。思わぬ、還付が受けられるかもしれませんよ！ | ||||||||||||||||||
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| JA東京みらい主催の税務公開講座＆個別相談会に講師として招かれました。 |
| 2006年1月18日(土)、JA東京みらい主催の公開講座＆個別相談会に講師として招かれ、「相続税基礎・税務対策と生命保険」についてお話しました。 |
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| 相続関連、資産形成のことならお任せ下さい。無料相談会を実施しています。 毎月 第２、３土曜日 ３０分間無料（要予約） |
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| 当事務所主催のセミナーを開催しました！ | ||
| 2005年11月18日(金)、11月22日(火)の両日、生命保険の基礎的なお話から、保険の選び方、節税アドバイスまで「生命保険に関する役立つ情報」をお話しする生命保険セミナーを実施致しました。セミナーの様子をご紹介します。 | ||
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| このときのお話の内容をまとめた小冊子を準備しております。 希望のお客様は、当事務所まで、お電話・FAX・Eメールにてお申し込み下さい。
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| カリスマ税理士 清水明夫 の、相続・事業承継講座その１ | ||||||||||
| （ご自宅の生前遺産分割） ご自宅は、「ご夫婦が力を合わせて築いてきたものである。」という考え方から、配偶者にご自宅を贈与する場合には、特典が認められています。 この制度を「贈与税の配偶者控除」といい、婚姻期間が２０年以上の夫婦に一回に限り、２,０００万円の居住用不動産等が無税で贈与できることとなっています。 |
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| 結婚して２０年を超すという夫婦は、この特典を活用して、生前遺産分割を実行しては如何でしょうか？ ただし、この特典はご夫婦共に財産が多いという場合には、贈与してもあまり意味がないので、よく節税効果を考えてから実行いたしましょう。 |
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| カリスマ税理士 清水明夫 の、相続・事業承継講座その２ | ||||||||
| （小規模宅地評価減の特例） 相続税法では、亡くなられた方（被相続人）の居住の用に、あるいは事業の用に供していた宅地のうち、一定の部分については、「残された相続人が生活していくうえで必要である。」という考え方から、その土地の評価を減額してもらえる特典があります。 この特例を「小規模宅地評価減の特例」といい、概要としては次のようになっています。 | ||||||||
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| カリスマ税理士 清水明夫 の、相続・事業承継講座その3 |
| （配偶者に対する相続税額の軽減） 相続発生時に、残された相続人の中に配偶者がいる場合に、その相続財産については配偶者も財産を作るのに貢献したではないか、というような見地から、配偶者が相続した財産のうち、次のいずれか多い金額までは相続税がかからないという制度があります。 （これを「配偶者に対する相続税額の軽減」と言います。） １．１億６千万円、 ２．法定相続分、 いずれか大きい方。 例えば、相続財産が２億円、相続人が妻と子の二人の場合、法定相続分（二分の一）と１億６千万円とのいずれか多い金額。つまり、１億６千万円までは妻が財産を相続しても、妻に対しては相続税はかからないという制度です。 ところが、この「配偶者に対する相続税額の軽減」を使って、相続税がかからないからといって、配偶者が１億６千万円の財産を相続した方が、必ず税額が有利になるかというと、そうでない場合があるので注意をして下さい。勿論、その時の相続（一次相続）だけを考えれば、この特例を目一杯使った方が税額は有利になりますが、その後発生する相続（通常は、順番から言って配偶者に次の相続が発生しますので、これを二次相続といいます。）との合計の相続税額で考えると、必ずしも特例を目一杯使った方が有利にならない場合があります。 上記の例で、試算してみると。 ・配偶者が１億６千万円を相続した場合。 一次相続二次相続の税額合計………２千８００万円 ・配偶者が６千万円だけ相続した場合。 一次相続二次相続の税額合計………１千７５０万円 と、相続の仕方によって相続税の合計１千５０万円も節税できるのです。 |
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